Lorsqu’il s’agit de louer un logement, une question essentielle se pose : faut-il opter pour une location meublée ou une location vide ? Ces deux formules répondent à des besoins différents et impliquent des règles, une fiscalité et une gestion distinctes.
Voici un guide clair et complet pour vous aider à faire le bon choix — que vous soyez propriétaire ou futur locataire.
Location meublée et location vide : quelles différences ?
La location meublée
Un logement meublé doit permettre au locataire de vivre immédiatement dans le bien, sans avoir à investir dans des équipements essentiels. La loi impose donc une liste de meubles et accessoires indispensables : literie, plaques de cuisson, vaisselle, table et sièges, rangements, réfrigérateur, etc.
L’objectif : proposer un logement prêt à habiter, fonctionnel et confortable dès le premier jour.
La location vide
Dans une location vide, le locataire apporte son propre mobilier. Le logement doit simplement comporter les équipements de base (éclairage, sanitaires, système de chauffage…).
Cette formule offre davantage de liberté pour aménager son espace à son goût.
Durée du bail et flexibilité
La durée du contrat constitue l’une des différences majeures entre les deux types de location.
Pour une location vide, le bail doit être de 3 ans et le préavis est de 3 mois ( ou 1 mois si le logement se trouve en zone tendue). Pour une location meublée, le bail sera à renouveler tous les ans et le préavis est d’un mois pour le locataire.
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Type de location |
Durée du bail |
Préavis du locataire |
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Vide |
3 ans (bailleur particulier) / 6 ans (bailleur pro) |
3 mois (1 mois en zone tendue) |
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Meublée |
1 an (ou 9 mois pour étudiant) |
1 mois |
La location meublée est plus flexible, tant pour le propriétaire que pour le locataire. La location vide favorise la stabilité, idéale pour une installation durable.
Rentabilité : l’avantage est au meublé
Pour les propriétaires
La location meublée permet le plus souvent de :
- proposer un loyer 10 à 20 % plus élevé,
- toucher une clientèle plus large (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle…),
- réajuster plus régulièrement le loyer en fonction du marché grâce au turnover.
En zones dynamiques comme Sète, Montpellier ou le littoral, la demande en meublé est particulièrement forte pour les petites surfaces.
Pour les locataires
Le loyer est généralement plus élevé en meublé, mais pour cause :
- ils n’ont pas à acheter de mobilier,
- l’installation est plus simple,
- la souplesse du préavis (1 mois) facilite les changements de situation.
Fiscalité : la grande différence entre les deux modèles
Location vide : le régime des revenus fonciers
Le propriétaire déclare ses revenus dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux options :
- Micro-foncier : abattement de 30 %
- Régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…)
Location meublée : le statut LMNP/LMP (souvent plus avantageux)
La location meublée relève des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec :
- Micro-BIC : abattement de 50 %
- Régime réel : possibilité d’amortir le bien et le mobilier
Ce mécanisme permet d'effacer une grande partie de l’imposition.
Résultat, en LMNP, la majorité des propriétaires ne paient presque pas d’impôts pendant plusieurs années.
Avantages et inconvénients : le comparatif rapide
Pour les propriétaires
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👉 🏻 Location meublée |
Avantages |
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Inconvénients |
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👉 🏻 Location vide |
Avantages |
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Inconvénients |
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Pour les locataires
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👉 🏻 Meublé |
Avantages |
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Inconvénients |
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👉 🏻 Vide |
Avantages |
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Inconvénients |
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Location meublée vs vide à Sète : un cas concret
Sète bénéficie d’un marché locatif particulièrement dynamique, porté à la fois par son attractivité touristique, son port de commerce, ses établissements d’enseignement supérieur et son cadre de vie recherché. Cette diversité génère deux profils de locations bien distincts : la location meublée, souvent plus rentable mais plus flexible, et la location vide, plus stable et très prisée des familles.
Location meublée à Sète : un choix stratégique pour les petites surfaces et les séjours courts
La location meublée séduit une large part des locataires sétois, notamment dans les quartiers proches des transports, du centre-ville et du littoral. Elle concerne surtout les studios, T1 et T2, très recherchés par :
- Les étudiants (IUT de Sète, lycées maritimes, écoles spécialisées)
- Les professionnels en mission ou saisonniers
- Les touristes et voyageurs de courte durée
- Les personnes recherchant un logement prêt à vivre
Grâce à cette demande soutenue, la rentabilité des locations meublées est souvent supérieure, en particulier près de la gare, du centre-ville, du port ou des plages de la Corniche.
Les petites surfaces en meublé peuvent atteindre un taux d’occupation très élevé et bénéficier de loyers plus importants, surtout entre avril et septembre.
Location vide à Sète : la solution idéale pour une stabilité locative durable
La location non meublée reste très attractive pour les profils recherchant un logement pérenne. À Sète, ce type de location est majoritairement plébiscité par :
- Les familles
- Les couples actifs
- Les locataires souhaitant s’installer sur plusieurs années
Elle est particulièrement demandée dans les secteurs résidentiels comme :
- La Corniche
- Quatre Ponts
- Mont Saint-Clair
- Villeroy
- Le Quartier Haut (parties calmes)
- Les Salins
Dans ces quartiers, la location vide garantit une occupation longue durée, limitant les périodes sans locataire et réduisant les coûts liés au changement d’occupants.
Sur les logements familiaux (T3, T4 et plus), la location vide reste la plus rentable à long terme grâce à un turnover faible.
Amarine Immobilier vous accompagne dans votre choix
Que vous souhaitiez louer un logement meublé ou vide, Amarine Immobilier vous conseille sur :
- l’optimisation de votre rentabilité,
- la fiscalité la plus adaptée,
- la valorisation de votre bien,
- la gestion locative quotidienne,
- le type de location le mieux adapté au marché local, notamment sur Sète et le littoral.
FAQ – Location vide ou meublée
La location meublée inclut un mobilier obligatoire permettant d’emménager immédiatement. La location vide ne comprend aucun meuble.
La location meublée, surtout en LMNP, est généralement la plus rentable grâce aux loyers plus élevés et à un régime fiscal très avantageux.
La location meublée, grâce au bail d’un an et au préavis d’un mois pour le locataire.
Le LMNP au réel, grâce à l’amortissement du bien.
Oui, à condition de respecter la liste du mobilier obligatoire.
À Sète, le meublé est particulièrement pertinent pour studios/T1-T2 (étudiants, professionnels en mobilité, locations saisonnières) et les zones proches du littoral. Le vide est recommandé pour les grands logements familiaux et les quartiers résidentiels comme Mont Saint-Clair ou Quatre Ponts.