Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer.

La convention entre le locataire et le propriétaire peut prendre la forme d’une clause dans le bail ou d’un avenant et devra impérativement préciser la nature des travaux devant être réalisés, les modalités de leur exécution, le délai dans lequel ils seront réalisés ainsi que le montant de la majoration du loyer.

Pour que cette augmentation soit envisageable, il faut réunir deux conditions :
1. les travaux réalisés par le bailleur doivent être des travaux d’amélioration ;
2. une clause expresse du bail, ou un avenant, prévoit cette augmentation.

La loi ne donne aucune définition de la notion de travaux d’amélioration.

Toutefois, sont considérés comme des travaux d’amélioration les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Par exemple c'est le cas pour la pose de fenêtres double vitrage ; l’installation d’une cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu ; la pose d’un digicode ; ou l’installation d’un l’ascenseur.

A contrario, les interventions relevant de l’entretien courant ou constituant un rattrapage du défaut d’entretien, ou relevant de grosses réparations ou de gros entretien ne peuvent être qualifiées de travaux d’amélioration.
À titre d’exemples, ne sont pas considérés comme travaux d’amélioration : la réfection de peinture, de revêtements muraux ou de sol ; le remplacement d’équipements ; le ravalement, les travaux de menuiserie ; la pose extérieure d’enduit et de peinture d’étanchéité ; ou encore la réfection de l’électricité.

Attention !

À défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer en cours de bail. Il est donc nécessaire de signer une convention avec le locataire avant de commencer les travaux car il sera bien plus difficile d’obtenir l’accord du locataire une fois les travaux réalisés.

Les règles en matière d’augmentation de loyers sont complexes et nécessitent des compétences juridiques et techniques maîtrisées par votre administrateur de biens qui est là pour vous conseiller sur vos droits et réaliser les démarches utiles.

La confiance des ménages est touchée mais pas coulée
La confiance des ménages, indicateur très lié au dynamisme du marché du logement, a pâti de la crise sanitaire, mais ne s’est pas effondrée. A 94 points en août 2020, l’indicateur de l’INSEE se maintient en-dessous de sa moyenne de long terme (100 points) mais au-dessus du précédent point bas atteint en décembre 2018 au plus fort de la crise des « gilets jaunes » (88 points).

Les ménages restent toutefois inquiets sur les perspectives d’évolution du chômage. On compte 830 000 demandeurs d’emplois supplémentaires au 2è trimestre 2020, soit un total de 4,4 millions de demandeurs d’emploi de catégorie A, d’après Pôle emploi et la DARES. L’impact sur le marché immobilier sera différencié selon les territoires et les annonces locales de réductions d’emplois.

Baisse inévitable de l’activité en 2020
L’impact sur le marché du logement dépendra de l’évolution de l’épidémie qui perturbera encore vraisemblablement l’économie durant de nombreux mois. Mais malgré le rebond des ventes (on ne peut pas encore parler de reprise) depuis la fin du confinement, le nombre de ventes s’inscrira en baisse sur l’année 2020. Les estimations de volumes de transactions les plus récentes et fiables proviennent de l’INSEE et du ministère (CGEDD).

L’INSEE estime qu’environ 1 009 000 transactions ont été réalisées sur les 12 derniers mois à fin juin 2020, soit environ 60 000 de moins que sur 12 mois à fin février. Mais les conséquences du confinement devraient continuer de se répercuter sur les ventes en juillet et août, compte tenu des délais naturels du marché (visites puis promesse de vente puis vente). Environ 150 000 ventes (soit 15 % des ventes annuelles) devraient alors avoir été perdues durant le confinement et ne seront pas rattrapées. Le second semestre 2020 étant attendu un peu moins dynamique que le second semestre 2019, le nombre de transactions pourrait donc baisser d’environ 20 à 25 % sur l’ensemble de l’année 2020.

Résistance des prix
Il semble à ce stade périlleux de faire des prévisions chiffrées sur l’impact futur de cette crise inédite sur les prix des logements. L’impact de la crise est à ce jour très mesuré sur les prix. A mi-août, la FNAIM n’observe pas de baisse des prix, seulement un ralentissement de la hausse (+0,8 % entre juillet-août et le second trimestre). Les acheteurs n’attendent pas une hypothétique baisse de prix pour revenir sur le marché, et l’offre de logements à vendre demeure à un faible niveau.

Avec la matérialisation des conséquences économiques et sociales de la crise, les prochains mois nous diront si cette tendance perdure. On pourrait par ailleurs assister à un rééquilibrage territorial, avec un dynamisme moindre qu’avant la crise dans les grandes agglomérations.

Des taux de crédit toujours très bas mais des critères d’octroi qui se sont durcis

Les taux des crédits immobiliers restent à un très bas niveau et devraient le rester d’ici la fin de l’année 2020, ce qui constitue un facteur de soutien important du marché. Hors renégociations de crédit, les taux ont peu augmenté depuis le début de la crise sanitaire, d’après la Banque de France.

Après avoir atteint un point bas à 1,14 % (assurance incluse) en décembre dernier, ils sont légèrement remontés à 1,26 % en juillet 2020.

Cependant, les conditions d’octroi de crédit se sont durcies, notamment sous l’effet des recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en vigueur depuis le 1er janvier 2020 (durée, taux d’effort, ...). Les taux de refus augmentent et les délais de traitement des dossiers s’allongent.

Conclusion et tendances actuelles du marché

Malgré un marché de l’emploi qui souffre (forte hausse du chômage) et des conditions de crédits durcies, le marché du logement fait preuve de résilience. Le niveau...

La pandémie de Covid-19 a bouleversé nombre de secteurs. La gestion locative en fait évidemment partie, avec de multiples impacts - pratiques ou juridiques - sur les relations entre bailleurs et locataires.

L’augmentation des impayés de loyers, au cours des derniers mois, pour les baux d’habitation reste marginale, pour le moment. Mais la situation évoluera peut-être dans les mois à venir, dans la mesure où la crise économique qui s’annonce risque de placer certains locataires dans des situations personnelles délicates. Notons néanmoins que des retards de paiements ont pu être constatés, notamment à cause du confinement et des difficultés rencontrées avec le courrier.

La situation est très différente pour les baux commerciaux ou professionnels, pour lesquels les administrateurs de biens constatent des impayés très importants, représentant parfois plus de la moitié des échéances depuis le 1er avril. Les fermetures administratives de certains commerces (restaurants, bars, salles de spectacles…), puis le confinement, sans même évoquer les difficultés financières des locataires liées à la crise, expliquent très largement cette situation. Dans la plupart des cas, les locataires ont pris attache avec les bailleurs et leurs représentants pour demander le report ou étalement de leur loyer (voire son annulation pure et simple), mais parfois, aucune démarche n’a été engagée par les preneurs et il a fallu constater l’impayé.

Il faut avant tout rappeler que les loyers restent dus et qu’aucun texte ne prévoit l’annulation ou l’abandon des loyers pendant la période d’urgence sanitaire. Les ordonnances adoptées par le gouvernement ne prévoient qu’une simple « suspension » des sanctions (clauses résolutoires, clauses pénales...) en cas d’absence de paiement. Des débats juridiques sont en train de s’ouvrir sur l’application de la force majeure, sur la jouissance par les locataires de leur local, sur la révision des baux pour imprévision… Nul doute que les tribunaux auront matière à juger mais il est bien trop tôt pour tenir un abandon de loyer comme acquis. Ceci étant précisé, il convient de privilégier la négociation avec les locataires, en appréciant les situations au cas par cas pour trouver les solutions les plus efficaces sur le long terme : au-delà des échéances passées, la crise économique fait courir le risque de fermetures, congés anticipés ou dépôts de bilans pour nombre de commerces. Et sur certaines adresses, la recherche de nouveaux locataires commerçants pourrait être compliquée dans les mois à venir.

Enfin, la trêve hivernale, qui s’achève normalement le 31 mars de chaque année, a été prolongée (à plusieurs reprises) pour être reportée en définitive jusqu’au 10 juillet. Cela signifie qu’il ne peut y avoir aucune expulsion d’un logement jusqu’à cette date. En pleine période estivale et avec en ligne de mire la date du 1er novembre (début de la prochaine trêve hivernale), les huissiers devront être mobilisés pour procéder à l’exécution des décisions d’expulsion rendues par les tribunaux

Celle de notre grande convention : 150 collaborateurs et confrères, et près de 40 agences immobilières réunies au Cap d'Agde pour cette belle journée ensoleillée et cette superbe soirée à la plage du Golf privatisée pour l'occasion !

Consours de barques, tournoi de pétanque, échanges, amitiés, dancefloor... tous les acteurs de la réussite des 3 groupements immobiliers leaders de l'Hérault étaient là :

IMAGIMMO pour le grand Montpeller

VENTS DU SUD pour le grand Biterois

et le TEAM MED pour SETE et le bassin de Thau.

L’agence historique des Plages est ouverte depuis 1996. Nous avons vu le marché immobilier sétois évoluer depuis ces années-là. Nous sommes spécialisés au départ dans la résidence secondaire et la location meublée étudiante et saisonnière. Ces secteurs ont considérablement évolués en peu de temps et représentent aujourd’hui l’essentiel de la demande en transaction.

De plus en plus de clients nous réclament des logements en centre-ville à l’achat ou en location vacances. C’est peut-être une occasion pour vous de bien vendre ou rentabiliser votre bien immobilier. C’est une nouvelle approche que nous maitrisons totalement et pour laquelle nous pouvons vous conseiller au mieux.

Amarine immobilier c’est surtout une équipe soudée de 9 personnes, dynamiques et performantes à votre service !

Le prélèvement qui sera opéré par l'administration fiscale sur le compte bancaire des bailleurs au titre de l'imposition de leurs revenus fonciers débutera donc finalement en janvier 2019. La déductibilité des dépenses de travaux supportées en 2017 reste donc totale. En effet, en 2018, nous règlerons l'impôt sur le revenu 2017 tel que déterminé dans les conditions actuellement en vigueur. En revanche, en 2019, les contribuables acquitteront leur impôt sur les revenus de 2019 et pour éviter qu'ils ne paient à la fois ce prélèvement sur leurs revenus contemporains et les impositions dues au titre de leurs revenus de 2018, un crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) sera mis en place. Ce CIMR d'un montant égal à l'imposition des revenus courants de l'année 2018, année de transition, est très encadré pour empêcher l'optimisation et soutenir le secteur du bâtiment. C'est ainsi que pour éviter un report des travaux de 2018 sur 2019, le montant des travaux déductibles sera égal à la moyenne des travaux supportés en 2018 et 2019. Néanmoins, pour tenir compte des situations subies dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation des travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 serait maintenue pour les charges non pilotables ainsi que pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019, les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure et, pour les immeubles en copropriété, les travaux décidés d'office par le syndic. De même, les travaux réalisés en 2019 sur un immeuble classé ou inscrit monument historique ou encore labellisé par la Fondation du patrimoine en 2019 seront intégralement déductibles.

Le tout récapitulé dans le tableau ci-dessous :

Principes de déductibilité des dépenses dérogatoires aux règles de droit commun pour ladétermination du revenu foncier net imposable 2019
CHARGES NON PILOTABLES	CHARGES PILOTABLES
= celles dont l'échéance n'est pas dans la maîtrise du contribuable	= celles dont le contribuable maîtrise le calendrier de réalisation et l'année d'imputation
Il s'agit :- des primes d'assurance- des provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 et au I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles- des impositions- des intérêts d'emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés- les frais de gestion, frais de rémunération des gardes et concierges, frais de procédure et frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles- les dépenses supportées par un fonds de placement immobilier	Il s'agit essentiellement, pour les propriétés urbaines,des dépenses de travaux déductibles qui sont à l'initiative du contribuable, à savoir :- les dépenses de réparation et d'entretien,- les dépenses d'amélioration afférentes aux locauxd'habitation,- les dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées et celles destinées à protéger les locaux de l'amiante pour les locaux professionnels et commerciaux. A l'exclusion des dépenses suivantes qui restent intégralement déductibles :- travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic en application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965- travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019,- travaux sur des immeubles classés, inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine en 2019
Seules les charges non pilotables dont l'échéance normale intervient en 2018 seront... Lire la suite Télécharger Comment décrypter une annonce immobilière ?   Comment décrypter facilement une annonce immobilière Qu’est-ce qu’une annonce immobilière ? Une annonce immobilière est un descriptif rédigé par un professionnel de l’immobilier pour fournir le maximum d’informations aux personnes en recherche active d’un logement. Elle regroupe des informations sur le type de logement, sur son état général, son prix mais aussi son environnement. Termes techniques, mentions obligatoires, nous vous expliquons tout pour mieux comprendre et déchiffrer une annonce immobilière. LES INFORMATIONS FOURNIES SUR LE BIEN IMMOBILIER Plus une annonce fournit d’informations sur le bien, plus les personnes à la recherche d’un bien immobilier s’y intéressent si leurs critères sont réunis. Certaines de ces mentions, qui ne présentent pas toutes un caractère obligatoire, permettent de mieux les sélectionner : La localisation du bien se trouvera facilement sur une annonce immobilière. Certains professionnels proposent même la géolocalisation du bien sur une carte interactive. Le type de bien désigne s’il s’agit d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou encore d’un terrain. Sur certaines annonces vous pouvez aussi avoir une indication sur l’ambiance générale du bien comme « un loft... Lire la suite Télécharger COURTS SEJOURS   Profitez d'une escapade, coupez vous du quotidien. Evadez-vous quelques jours, partez vous ressourcer à SETE pour une escapade en court séjour ! Week-end, pont, congé de courte durée, les jours d’arrivées sont flexibles (hors juillet et août). Nous vous proposons des tarifs plus abordables tout en garantissant une location vacances d'un excellent rapport qualité-prix. 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La valeur du mètre carré s’est encore accrue, à un rythme plus important qu’en 2018, avec cependant quelques exceptions locales de baisse. Il n’en demeure pas moins que sur la France entière, le prix du mètre carré s’établit à 2 700 €, en progression de 3,1% par rapport à la même période l’an dernier. … avec de fortes disparités Bien entendu, ce chiffre synthétique ne traduit pas les grandes disparités, entre maisons et appartements, entre Paris, l’Île-de-France et les autres régions. Ainsi, dans la capitale, le prix du mètre carré pour les appartements dépasse les 10 000 € du m² et atteint 10 187 €, en progression de 5,7% (contre 5,9% un an plus tôt). La valeur tombe à 5 934 € en région parisienne, et à 2 820 € dans le reste de la France.   À ce compte, la surface achetable fait le grand écart. Pour un budget médian de 160 000 €, il n’est possible d’acquérir que 16 mètres carrés à Paris, contre 76 mètres carrés à Orléans. Certaines métropoles régionales affichent un dynamisme au-dessus de la moyenne, comme Nantes où les prix ont décollé de 7,3%, ou Lyon (5,7%), alors qu’à Metz, ils ont reculé de 0,4%. Malgré quelques disparités, on constate que la tendance reste à la hausse (plus ou moins modérée suivant les villes) dans les grandes villes. Cependant, du fait de la baisse des taux et de la hausse du revenu moyen par foyer, on observe une certaine stabilité du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Celui-ci affiche même une hausse par rapport à 2018 dans les 50 plus grandes villes de France (hors 10 plus grandes villes).   HAUT DE PAGE La pierre, plus que jamais le meilleur investissement   Du côté des investisseurs, même dans les villes où les prix montent en flèche, les rendements locatifs demeurent attractifs. Par exemple, à Marseille, les loyers procurent un rendement locatif brut moyen de 6,7%, alors qu’à Paris, en dépit des prix records à l’acquisition, le rendement atteint 3,7%. Un taux d’autant plus appréciable que, parallèlement, l’inflation, au 10 décembre 2019, s’est établie à 1% et que si l’on considère les placements préférés des Français, le livret A affiche un taux de rendement de 0,75% et les fonds en euros des contrats d’assurance vie affichaient 1,83% en 2018, chiffre qui devrait s’inscrire en baisse en 2019. Pour 2020, qui devrait voir perdurer la conjoncture de taux bas, une bonne tenue du marché est attendue, avec une consolidation du nombre de ventes autour d’1 million sur 1 an du fait de la raréfaction de l’offre. L’an prochain, la hausse des prix devrait avoisiner + 2 % au niveau national (jusqu’à + 4 % à Paris et dans les grandes villes, alors qu’une relative stabilité est attendue en zones rurales). Ce sentiment est partagé par les professionnels de l’immobilier qui dans le dernier baromètre FNAIM s’attendent à une poursuite de la dynamique du marché immobilier dans les prochains mois. D’après cette enquête réalisée auprès de 700 professionnels, ces derniers s’attendent à une légère diminution de l’offre en parallèle d’une hausse modérée mais constante de la demande corrélée à une hausse des prix. Lire la suite Télécharger LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES petit rappel :)   Selon les cas définis par la réglementation, le dossier de diagnostic technique comprend les documents suivants : 1. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ; 2. L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ; 3. L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ; 4. L’état de l’installation intérieure de gaz ; 5. L’état des risques naturels et technologiques ; 6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 7. L’état de l’installation intérieure d’électricité ; 8. Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif ; 9. L’information sur la présence d’un risque de mérule. Les documents mentionnés aux 1°, 4° et 7° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente. L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative. Lire la suite Télécharger Quelle part de marché pour les agents immobiliers ?   «Pour les plus de 60 ans et les couples avec enfants, l’agent immobilier est un réel soutien». « Une transaction sur deux se déroule directement entre particuliers » entend-on souvent dans la profession. Avec la diffusion généralisée de l’information sur internet, il est en effet, en théorie, devenu aujourd’hui plus facile pour les acheteurs de rechercher de l’information, des biens à vendre et d’opérer des transactions directement avec les vendeurs sur ce type de plateformes. Si les consommateurs ont libre choix d’utiliser les services d’un agent immobilier pour effectuer une transaction, cette intermédiation est supposée fortement décroitre à mesure que les acteurs s’approprient directement l’information. La contractualisation avec des agents serait synonyme d’un mauvais fonctionnement du marché et donc amenée à disparaitre à mesure que le marché tend à devenir plus efficace.  Cette perspective inviterait donc à considérer l’existence de ces intermédiaires comme temporaire : Si l’on trouve encore des agents immobiliers, c’est qu’ils bénéficient encore quelques temps de leur rente d’information, remplissant des tâches inutiles et financièrement coûteuses pour les consommateurs (Tucillo, 1997). Mais est-ce réellement le cas ?  Plus d’une dizaine d’année après la généralisation d’Internet auprès du grand public, un constat s’impose : acheteurs et vendeurs ne constituent pas un marché direct unique alors même qu’internet est supposé leur... Lire la suite Télécharger Mieux comprendre l'estimation d'un bien     Le critère prioritaire est celui de l'offre et la demande ! Mieux comprendre l'estimation d'un bien en 1 minute grace à ce lien internet : TV immo Les estimations de l'agence AMARINE sont gratuites. Une personne de notre équipe transaction, se déplacera à votre logement. Nous sommes à votre disposition.   Lire la suite Télécharger Investir dans l'immobilier   Mieux comprendre d'immobilier sur France 2 Que l'on achète un bien immobilier pour se loger ou pour investir, le placement dans la pierre est une valeur sûre. À condition d'avoir toutes les informations pour faire un choix éclairé. Lire la suite Télécharger TROUVER LA PERLE RARE   80 % des Français estiment qu’il est difficile de trouver un logement en France ! Nous agissons chaque jour auprès des locataires, propriétaires, vacanciers pour négocier les conditions d’un marché de l’immobilier apaisé, propre à vous satisfaire. Nous avons signé  un Code d’Éthique et de Déontologie. Vous avez une vrai garantie de transparence dans vos démarches.     Lire la suite Télécharger