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La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a pour objectif d’inciter les bailleurs à faire réaliser des travaux de rénovation énergétique sur les biens (très) énergivores.
Ces biens deviendront progressivement « indécents » et ils ne pourront plus, en conséquence, être loués, suivant l’échéancier suivant :

À compter du 1er janvier 2023 : une partie des logements classés en catégorie G du DPE seront considérés comme indécents
À compter du 1er janvier 2025 : tous les logements classés G deviendront indécents
À compter du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront, à leur tour, indécents
Enfin, à compter du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également considérés comme indécents.

Des ajustements du calendrier sont prévus pour les territoires ultramarins.
Ce nouveau critère de décence « énergétique » sera défini en fonction du niveau minimum de performance énergétique du logement et de sa performance en matière d’émissions de gaz
à effet de serre.
Lorsqu’un logement ne respecte pas l’une des caractéristiques de la décence, et donc bientôt ne satisfait pas ces niveaux de performance énergétique minimum, le juge peut être saisi par le locataire. Il détermine alors la nature des travaux à faire réaliser par le bailleur et le délai de leur exécution, pour permettre de respecter les critères de la décence. Le juge peut également réduire ou suspendre le
loyer, voire le bail, jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Ces échéances vont arriver très vite et les décisions doivent se prendre maintenant. Nous vous recommandons de mettre en place une véritable stratégie patrimoniale.

1 réflexe : vérifier dès à présent la classe énergétique de vos biens en location. Attention, cela implique sûrement de refaire un DPE.

2 réflexe : Si vos biens sont amenés à être concernés par ces interdictions de location, nous vous recommandons d’envisager les travaux nécessaires pour améliorer leur classement énergétique rapidement. L’enjeu est autant de respecter la loi que de valoriser vos biens. Car bien au-delà de la loi, la performance énergétique devient une exigence de nos concitoyens et donc des locataires.
De nombreux outils techniques, financiers, juridiques et fiscaux existent : MaPrimeRénov’, Déficit foncier, CEE - entre autres incitations fiscales ; Plan Pluriannuel de travaux...

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre administrateur de biens préféré, AMARINE IMMOBILIER et ses gestionnaires confirmés, Angélique et Magali.
Spécifiquement formée, elles vous conseilleront au mieux pour construire votre stratégie patrimoniale, améliorer la performance énergétique de votre bien et la préservation de sa valeur. Elle vous guideront dans la jungle des dispositifs financiers à votre disposition, vous accompagneront dans vos démarches techniques, administratives et juridiques, et vous recommanderont le bon réseau d’artisans.

Par la Commission Gérance locative FNAIM et son Président Michael RAIMON

ENJEU : Pour inciter à rénover, un nouvel outil simple et opposable
Concrètement, comment seront présentés les résultats du DPE ?
Comment le DPE sera-t-il fiabilisé ?
Pour quels bâtiments et à quels moments ?
Quelle période de validité et de transition avec le DPE actuel ?
Quelle conséquence pour l’affichage obligatoire dans les annonces immobilières ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Plus fiable et plus lisible, le nouveau DPE devient un véritable tableau de bord de l’efficacité énergétique d’un logement. Véritable support de communication, il est ainsi voué à devenir l’outil de référence des français pour la rénovation de leurs logements.
En un rapide coup d’œil, les points forts et les points faibles du logement ressortent très rapidement.
Il insiste par la suite sur les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité en proposant des scénarii de travaux de manière compréhensible et très pédagogique pour les propriétaires ou futurs acquéreurs.

Le nouveau DPE fiabilisé deviendra opposable au 1er juillet 2021, au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, comme ceux relatifs à l'état des installations électriques ou la présence d'amiante ou de plomb. Le rôle du DPE dans le processus d'acquisition immobilière s'en trouvera renforcé. Une autre conséquence directe de l'opposabilité réside enfin aussi dans la possibilité d'adosser à l'étiquette énergie une réglementation qui pourrait comporter des obligations ou des interdictions, ainsi que les modalités de calcul des aides à la rénovation énergétique (certaines aides sont d'ailleurs déjà conditionnées à l'étiquette énergie).

Bien au-delà des relations entre personnes privées, l’opposabilité du DPE va aussi et surtout lui permettre de devenir le « mètre étalon » des textes de loi et réglementations.

Concrètement, comment seront présentés les résultats du DPE ?
La définition des étiquettes et des seuils prennent mieux en compte l’ambition nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre : le calcul des étiquettes ne dépendra plus uniquement de la consommation en énergie primaire.
Energie primaire, énergie finale ?
- La consommation en énergie primaire (EP) correspond à la consommation d’énergie « non transformée » (pétrole brut, gaz naturel, combustibles solides, biomasse, énergie solaire, énergie hydraulique, énergie éolienne, géothermie, énergie nucléaire),
- L’énergie primaire permet de produire de l’énergie secondaire qui est elle-même transformée en énergie finale au stade de l’utilisation
- La consommation en énergie finale (EF) correspond ainsi à l’énergie consommée. Elle tient ainsi compte des pertes lors de la production, du transport et de la transformation de l’énergie primaire,

Notation globale d’un logement et notion de « double-seuil »
Le classement d’un logement correspondra au classement le plus faible entre la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre :
o Si un logement est classé E en consommation énergétique et C en termes d’émissions de gaz à effet de serre : le logement sera classé E.
o Si un logement est classé D en consommation énergétique et F en termes d’émissions de gaz à...

Et si l’achat immobilier était le phare dans la tempête pour de nombreux Français ?

C'est pas nouveau, la pierre est la valeur refuge.

La note de conjoncture de la Fnaim, notre syndicat professionnel pour l’année 2021 n’évoque rien de moins qu’« un marché de cœur et de raison ». Sans manquer de souligner que durant l’année 2020 et malgré les turbulences, « la pierre a remarquablement résisté ». on estime qu'un tiers des Français concède qu’il serait prêt à investir dans la pierre s’il avait une somme d’argent à placer. Un coup de coeur. Encouragés certes, par un contexte plutôt favorable aux acheteurs.

Des taux de prêt à des niveaux exceptionnellement bas : une coup de projecteur
La tendance était à la baisse depuis plusieurs années. Mais il n’en fut rien, bien au contraire.

Les taux de prêts immobiliers n’ont pas augmenté. Ils se sont même maintenus à des niveaux exceptionnellement bas. L’Observatoire crédit logement – CSA, qui scrute chaque mois les taux, indique pour février 2021 que « le taux moyen perd encore deux points de base à 1,14 %, se rapprochant des niveaux minima observés fin 2019, début 2020 ».

Un octroi complexe, mais des conditions récemment assouplies
Cependant, cette baisse des taux cache une situation en trompe-l’œil. Parmi les indicateurs que l'on peut citer est celui de l’activité de crédit apporte une nuance de taille. Entre février 2021 versus février 2020, le nombre de prêts accordés a chuté de 20,3 %.

Sans, ou avec un faible apport personnel, les projets sont plus complexes à concrétiser. Mais les nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière pourraient redonner une bouffée d’oxygène bienvenue. Fin janvier 2021, cet organe du ministère de l’Économie a en effet préconisé de concéder des taux d’endettement à 35 %. De nouvelles mesures qui viennent assouplir les recommandations de décembre 2019, qui préconisaient un taux d’endettement maximal de 33 %.

Le Haut Conseil de stabilité financière précise, en outre, qu’il « sera particulièrement vigilant quant à la mise en œuvre de la présente recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi ». Signe que ces évolutions ne se traduisent pas toujours dans les usages des établissements bancaires.

Dans ce contexte fluctuant, les candidats à l’achat ont donc plus que jamais besoin de s’appuyer sur un professionnel ou une professionnelle capable de les épauler.

L’agent immobilier pour donner le bon cap
Les Français et les Françaises ne s’y trompent pas, et ils continuent de considérer l’agent immobilier comme un pilier essentiel de leur projet immobilier. Pour preuve, à la sortie du premier confinement, en mai 2020, 62 % des vendeurs et 50 % des acheteurs interrogés avaient comme première attente « de recevoir des bons conseils de la part de son agent immobilier ». La deuxième est sa faculté à « maintenir le lien ». Mais 32 % des personnes interrogées souhaitaient toutefois reporter leur projet, préférant, pour 69 % d’entre elles, « attendre de voir comment la situation va évoluer ». La prudence reste de mise.

Dans une période incertaine et face à des acheteurs au comble des questionnements, les professionnelles et professionnels de l’immobilier ont donc tout intérêt à incarner la réassurance. Et à se positionner comme des spécialistes sur le terrain du conseil et de l’accompagnement.

Le rôle clé du réseau de partenaires
Pour des acheteurs, naviguer seul n’est pas de tout repos. Pour faire la différence, l’agent immobilier peut également capitaliser sur son carnet d’adresses. Il connaît les rouages bancaires, sait activer les bons leviers, et faciliter la mise en relation avec les interlocuteurs ad hoc.

Parmi eux figure la courtière ou le courtier en prêt immobilier. D’autant qu’une majorité de Français semble reconnaître son rôle décisif.

source GALIAN

L’imposition est totalement différente si vous louez vide ou meublé.

Pour la location nue, vous serez imposé sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, tandis qu’avec la location meublée (saisonnière ou à l'année), vous dépendez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chacun de ces deux régimes possède un régime micro et un régime réel.

1. Location VIDE : Fiscalité d’une location non meublée... quelques éclairages -

1.1 Régime MICRO
Le régime micro sur les revenus fonciers est possible accessible si les revenus locatifs sont d'un maximum de 15000 euros par an. Un abattement de 30% est pratiqué. Il correspond aux charges.

1.2 Régime réel

Mais il est possible d’opter volontairement pour le régime réel : cela peut en effet être plus avantageux dans le cas où le montant total des charges dépasserait le forfait proposé. C'est généralement le cas si les charges de propriété sont plus élevées ou si des travaux sont effectués

Certains frais sont déductibles, pas d'autres.

Vous pourrez déduire les charges de copropriété, les taxes foncières, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt, prime d’assurance loyers impayés, prime d'assurance "loyers impayés"…

Vous pourrez aussi déduire les travaux d’amélioration et d’entretien

En revanche, les travaux d’agrandissement, de construction et reconstruction ne sont pas déductibles ! (la liste est consultable sur code général des impôts)

Si les frais dépassent les loyers perçus, un déficit est alors généré, qui pourra être imputé sur le revenu global dans la limite maximale de 10 700 euros par an. L'excédent, reporté l'année suivante.

2. Location MEUBLEE : Fiscalité d’une location meublée... quelques pistes

En préambule, bien comprendre qu'elle dépend de la fiscalité des entreprises

1.1 Régime MICRO
Vous pouvez être au régime micro jusqu’à 70 000 euros de revenus locatifs par an. L’abattement, lui, est de 50%. Là encore, il s’agit de bien calculer si les charges au réel sont supérieures au montant du forfait. Si vous faites classer votre bien, nous pouvons vous y aider, l'abattement sera de 71 % !

1.2 Régime réel

L’avantage du régime meublé est la possibilité de pouvoir pratiquer, en plus, un amortissement du bien, qui prend en compte la dépréciation du bien dans le temps et permet ainsi de diminuer l’assiette imposable. Généralement, lorsque l’on pratique un amortissement et que l’on additionne toutes les charges, il est possible de réduire la quasi-totalité voire la totalité de l’assiette imposable.

Ainsi, beaucoup de ceux qui font de l’investissement locatif meublé ne paient pas d’impôts sur le revenu locatif. Et lorsque des travaux s’ajoutent, un déficit peut même être créé et reporté sur les années suivantes.

L'imposition des revenus locatifs est donc un point très important si vous souhaitez vous lancer dans ce type d'investissement immobilier.

L'imposition aura en effet un impact sur votre rentabilité. Mieux vaut faire des calculs de rentabilité avant ... mais aussi bien penser à la flexibilité du bail.

Vous conseiller, vous comprendre, c'est notre métier.

contactez-nous

Valérie CARRASCO - Claudia JARSAND - magali JAUMARD - Angélique URSCH

Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer.

La convention entre le locataire et le propriétaire peut prendre la forme d’une clause dans le bail ou d’un avenant et devra impérativement préciser la nature des travaux devant être réalisés, les modalités de leur exécution, le délai dans lequel ils seront réalisés ainsi que le montant de la majoration du loyer.

Pour que cette augmentation soit envisageable, il faut réunir deux conditions :
1. les travaux réalisés par le bailleur doivent être des travaux d’amélioration ;
2. une clause expresse du bail, ou un avenant, prévoit cette augmentation.

La loi ne donne aucune définition de la notion de travaux d’amélioration.

Toutefois, sont considérés comme des travaux d’amélioration les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Par exemple c'est le cas pour la pose de fenêtres double vitrage ; l’installation d’une cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu ; la pose d’un digicode ; ou l’installation d’un l’ascenseur.

A contrario, les interventions relevant de l’entretien courant ou constituant un rattrapage du défaut d’entretien, ou relevant de grosses réparations ou de gros entretien ne peuvent être qualifiées de travaux d’amélioration.
À titre d’exemples, ne sont pas considérés comme travaux d’amélioration : la réfection de peinture, de revêtements muraux ou de sol ; le remplacement d’équipements ; le ravalement, les travaux de menuiserie ; la pose extérieure d’enduit et de peinture d’étanchéité ; ou encore la réfection de l’électricité.

Attention !

À défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer en cours de bail. Il est donc nécessaire de signer une convention avec le locataire avant de commencer les travaux car il sera bien plus difficile d’obtenir l’accord du locataire une fois les travaux réalisés.

Les règles en matière d’augmentation de loyers sont complexes et nécessitent des compétences juridiques et techniques maîtrisées par votre administrateur de biens qui est là pour vous conseiller sur vos droits et réaliser les démarches utiles.