La clé de votre nouveau logement ?

consultez notre magazine Journal du team n°120

ENJEU : Pour inciter à rénover, un nouvel outil simple et opposable
Concrètement, comment seront présentés les résultats du DPE ?
Comment le DPE sera-t-il fiabilisé ?
Pour quels bâtiments et à quels moments ?
Quelle période de validité et de transition avec le DPE actuel ?
Quelle conséquence pour l’affichage obligatoire dans les annonces immobilières ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Plus fiable et plus lisible, le nouveau DPE devient un véritable tableau de bord de l’efficacité énergétique d’un logement. Véritable support de communication, il est ainsi voué à devenir l’outil de référence des français pour la rénovation de leurs logements.
En un rapide coup d’œil, les points forts et les points faibles du logement ressortent très rapidement.
Il insiste par la suite sur les actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité en proposant des scénarii de travaux de manière compréhensible et très pédagogique pour les propriétaires ou futurs acquéreurs.

Le nouveau DPE fiabilisé deviendra opposable au 1er juillet 2021, au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, comme ceux relatifs à l'état des installations électriques ou la présence d'amiante ou de plomb. Le rôle du DPE dans le processus d'acquisition immobilière s'en trouvera renforcé. Une autre conséquence directe de l'opposabilité réside enfin aussi dans la possibilité d'adosser à l'étiquette énergie une réglementation qui pourrait comporter des obligations ou des interdictions, ainsi que les modalités de calcul des aides à la rénovation énergétique (certaines aides sont d'ailleurs déjà conditionnées à l'étiquette énergie).

Bien au-delà des relations entre personnes privées, l’opposabilité du DPE va aussi et surtout lui permettre de devenir le « mètre étalon » des textes de loi et réglementations.

Concrètement, comment seront présentés les résultats du DPE ?
La définition des étiquettes et des seuils prennent mieux en compte l’ambition nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre : le calcul des étiquettes ne dépendra plus uniquement de la consommation en énergie primaire.
Energie primaire, énergie finale ?
- La consommation en énergie primaire (EP) correspond à la consommation d’énergie « non transformée » (pétrole brut, gaz naturel, combustibles solides, biomasse, énergie solaire, énergie hydraulique, énergie éolienne, géothermie, énergie nucléaire),
- L’énergie primaire permet de produire de l’énergie secondaire qui est elle-même transformée en énergie finale au stade de l’utilisation
- La consommation en énergie finale (EF) correspond ainsi à l’énergie consommée. Elle tient ainsi compte des pertes lors de la production, du transport et de la transformation de l’énergie primaire,

Notation globale d’un logement et notion de « double-seuil »
Le classement d’un logement correspondra au classement le plus faible entre la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre :
o Si un logement est classé E en consommation énergétique et C en termes d’émissions de gaz à effet de serre : le logement sera classé E.
o Si un logement est classé D en consommation énergétique et F en termes d’émissions de gaz à...

Et si l’achat immobilier était le phare dans la tempête pour de nombreux Français ?

C'est pas nouveau, la pierre est la valeur refuge.

La note de conjoncture  de la Fnaim, notre syndicat professionnel pour l’année 2021 n’évoque rien de moins qu’« un marché de cœur et de raison ». Sans manquer de souligner que durant l’année 2020 et malgré les turbulences, « la pierre a remarquablement résisté ». on estime qu'un tiers des Français concède qu’il serait prêt à investir dans la pierre s’il avait une somme d’argent à placer. Un coup de coeur. Encouragés certes, par un contexte plutôt favorable aux acheteurs.

Des taux de prêt à des niveaux exceptionnellement bas : une coup de projecteur
La tendance était à la baisse depuis plusieurs années. Mais il n’en fut rien, bien au contraire.

Les taux de prêts immobiliers n’ont pas augmenté. Ils se sont même maintenus à des niveaux exceptionnellement bas. L’Observatoire crédit logement – CSA, qui scrute chaque mois les taux, indique pour février 2021 que « le taux moyen perd encore deux points de base à 1,14 %, se rapprochant des niveaux minima observés fin 2019, début 2020 ».

Un octroi complexe, mais des conditions récemment assouplies
Cependant, cette baisse des taux cache une situation en trompe-l’œil. Parmi les indicateurs que l'on peut citer est celui de l’activité de crédit apporte une nuance de taille. Entre février 2021 versus février 2020, le nombre de prêts accordés a chuté de 20,3 %.

Sans, ou avec un faible apport personnel, les projets sont plus complexes à concrétiser. Mais les nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière pourraient redonner une bouffée d’oxygène bienvenue. Fin janvier 2021, cet organe du ministère de l’Économie a en effet préconisé de concéder des taux d’endettement à 35 %. De nouvelles mesures qui viennent assouplir les recommandations de décembre 2019, qui préconisaient un taux d’endettement maximal de 33 %.

Le Haut Conseil de stabilité financière précise, en outre, qu’il « sera particulièrement vigilant quant à la mise en œuvre de la présente recommandation et à l’évolution des pratiques d’octroi ». Signe que ces évolutions ne se traduisent pas toujours dans les usages des établissements bancaires.

Dans ce contexte fluctuant, les candidats à l’achat ont donc plus que jamais besoin de s’appuyer sur un professionnel ou une professionnelle capable de les épauler.

L’agent immobilier pour donner le bon cap
Les Français et les Françaises ne s’y trompent pas, et ils continuent de considérer l’agent immobilier comme un pilier essentiel de leur projet immobilier. Pour preuve, à la sortie du premier confinement, en mai 2020, 62 % des vendeurs et 50 % des acheteurs interrogés avaient comme première attente « de recevoir des bons conseils de la part de son agent immobilier ». La deuxième est sa faculté à « maintenir le lien ». Mais 32 % des personnes interrogées souhaitaient toutefois reporter leur projet, préférant, pour 69 % d’entre elles, « attendre de voir comment la situation va évoluer ». La prudence reste de mise.

Dans une période incertaine et face à des acheteurs au comble des questionnements, les professionnelles et professionnels de l’immobilier ont donc tout intérêt à incarner la réassurance. Et à se positionner comme des spécialistes sur le terrain du conseil et de l’accompagnement.

Le rôle clé du réseau de partenaires
Pour des acheteurs, naviguer seul n’est pas de tout repos. Pour faire la différence, l’agent immobilier peut également capitaliser sur son carnet d’adresses. Il connaît les rouages bancaires, sait activer les bons leviers, et faciliter la mise en relation avec les interlocuteurs ad hoc.

Parmi eux figure la courtière ou le courtier en prêt immobilier. D’autant qu’une majorité de Français semble reconnaître son rôle décisif.

source GALIAN

Chers clients, chères clientes,

À la suite des annonces du gouvernement du 31 mars 2021 pour freiner ou limiter la propagation du coronavirus, nous avons tous et toutes la responsabilité de nous protéger collectivement.

L’accueil de l’agence sera obligatoirement fermé, mais nous continuons d’assurer l’activité :

• Gestion locative

• RDV sur place pour la mise en location

• Baux

• Visites à l'achat ou à la location pour la résidence principale

• RDV sur place d’estimation pour la mise en vente.

Dans le respect des règles sanitaires et du protocole en vigueur.

Vous pouvez toujours nous joindre par téléphone au 04 67 53 53 40 ou par mail sur contact@immobilier-amarine.com,

Nos équipes sont mobilisées pour vous servir au mieux, sans prises de risques inutiles, et dans les conditions exceptionnelles du moment. Merci de votre compréhension.

Valérie DOUMAYROU - CARRASCO et Julien MARTIN

L’imposition est totalement différente si vous louez vide ou meublé.

Pour la location nue, vous serez imposé sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, tandis qu’avec la location meublée (saisonnière ou à l'année), vous dépendez de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chacun de ces deux régimes possède un régime micro et un régime réel.

1. Location VIDE : Fiscalité d’une location non meublée... quelques éclairages -

1.1 Régime MICRO  
Le régime micro sur les revenus fonciers est possible accessible si les revenus locatifs sont d'un maximum de 15000 euros par an. Un abattement de 30% est pratiqué. Il correspond aux charges.

1.2 Régime réel

Mais il est possible d’opter volontairement pour le régime réel : cela peut en effet être plus avantageux dans le cas où le montant total des charges dépasserait le forfait proposé. C'est généralement le cas si les charges de propriété sont plus élevées ou si des travaux sont effectués

Certains frais sont déductibles, pas d'autres.

Vous pourrez déduire les charges de copropriété, les taxes foncières, honoraires de gestion, intérêts d’emprunt, prime d’assurance loyers impayés, prime d'assurance "loyers impayés"…

Vous pourrez aussi déduire les travaux d’amélioration et d’entretien

En revanche,  les travaux d’agrandissement, de construction et reconstruction ne sont pas déductibles !  (la liste est consultable sur code général des impôts)

Si les frais dépassent les loyers perçus, un déficit est alors généré, qui pourra être imputé sur le revenu global dans la limite maximale  de 10 700 euros par an. L'excédent, reporté l'année suivante.

2. Location MEUBLEE : Fiscalité d’une location meublée... quelques pistes

En préambule, bien comprendre qu'elle dépend de la fiscalité des entreprises

1.1 Régime MICRO  
 Vous pouvez être au régime micro jusqu’à 70 000 euros de revenus locatifs par an. L’abattement, lui, est de 50%. Là encore, il s’agit de bien calculer si les charges au réel sont supérieures au montant du forfait. Si vous faites classer votre bien, nous pouvons vous y aider, l'abattement sera de 71 % !

1.2 Régime réel

L’avantage du régime meublé est la possibilité de pouvoir pratiquer, en plus, un amortissement du bien, qui prend en compte la dépréciation du bien dans le temps et permet ainsi de diminuer l’assiette imposable. Généralement, lorsque l’on pratique un amortissement et que l’on additionne toutes les charges, il est possible de réduire la quasi-totalité voire la totalité de l’assiette imposable.

Ainsi, beaucoup de ceux qui font de l’investissement locatif meublé ne paient pas d’impôts sur le revenu locatif. Et lorsque des travaux s’ajoutent, un déficit peut même être créé et reporté sur les années suivantes.

L'imposition des revenus locatifs est donc un point très important si vous souhaitez vous lancer dans ce type d'investissement immobilier.

L'imposition aura en effet un impact sur votre rentabilité. Mieux vaut faire des calculs de rentabilité avant ... mais aussi bien penser à la flexibilité du bail.

Vous conseiller, vous comprendre, c'est notre métier.

contactez-nous

Valérie CARRASCO - Claudia JARSAND - magali JAUMARD - Angélique URSCH

Malgré un léger recul des transactions en France, la pierre a remarquablement résisté en 2020

Cette année 2020 restera gravée dans le souvenir de la plupart d’entre nous. Dans ce contexte économique et sanitaire sans précédent, comment s’est comporté l’immobilier ? Il a été remarquablement résilient. Les conditions de visite et d’exercice des transactions n’ont pourtant pas été des plus faciles. « Entre mars et, mai, l’activité des agences a chuté de 80%. Nous avons longtemps craint pour la survie de nombre de nos adhérents. Mais comme nous l’écrivions déjà en juin, nous gardions confiance dans l’intérêt des Français pour la pierre. » explique Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM.

De fait, le volume de transactions est resté proche du million, à 980 000 opérations. Ce niveau élevé peut surprendre. Ce n’est pas forcément le ressenti le plus communément partagé, mais c’est à cause de l’effet loupe de Paris, où les transactions ont en effet chuté de 17%. L’Île-de-France aussi a reculé. Il n’empêche, malgré la baisse générale de 8% sur un an, le niveau national est resté supérieur à ceux de 2017 et de 2018. En outre, ces chiffres s’inscrivaient dans un mouvement de hausse ininterrompue depuis cinq ans.

Pour notre syndicat professionnel, représenté par Jean-Marc TORROLLION, « En ces temps troublés, l’immobilier se confirme comme une valeur refuge pour les Français. Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne. »

Des prix toujours en légère progression
De même, en valeur, les prix se sont non seulement maintenus, mais ils ont poursuivi leur progression, à +4%, alors que, parallèlement, l’inflation est restée contenue à 0,2%. Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit à 2 807 euros. Plus précisément, à 3844 € pour les appartements (+5,3%) ; et à 2276 € pour les maisons (+ 2,4%).

A SETE, la tendance est identique à la moyenne nationale à ce stade.

Des disparités entre marchés, mais une amorce de convergence
Comme toujours, la synthèse occulte de fortes disparités, en particulier entre la capitale et le reste du territoire. A Paris, les prix continuent de grimper, de 3,4%, pour atteindre, dans les appartements, les 10 534 euros du mètre carré. En Île-de-France, la progression est de 5,4%, à 6 270 euros le mètre carré pour les appartements, et 3 416 € pour les maisons. En province, les prix progressent plus modérément, de 3,3%. Tandis que dans les DOM (hors Mayotte), ils augmentent de 1%, alors qu’ils avaient augmenté de 2,6% l’année précédente.

Le phénomène de résilience se traduit aussi dans l’évolution des prix selon la taille des villes. 2020 avait apparemment été l’année de la revanche pour les communes rurales, devenues les coqueluches des ménages urbains cherchant à fuir le confinement. Cette attractivité tarde à se traduire en termes de prix. Ces localités ont simplement freiné leur érosion, en ne reculant en valeur que de 0,5%, après avoir dégringolé de 10,3% sur la décennie. « Cette fois, il convient plutôt de souligner une amorce de rééquilibrage. La campagne et les petites localités ont commencé à enrayer leur baisse, alors que leur dégringolade, constante depuis dix ans, s’opérait jusqu’alors à un rythme autrement plus soutenu. » précise Jean-Marc TORROLLION.

Les métropoles toujours attractives

En revanche, les métropoles régionales paraissent mieux portées par la tendance. Ce sont, d’une part, celles qui se classent entre la deuxième et la dixième place, et celles qui vont de la onzième à la cinquantième place. Rennes, Nîmes, Nantes et Montpellier ont ainsi vu leurs prix bondir, respectivement de 7,4%, 6,2%, 5% et 4,5%. Bordeaux reste la deuxième ville la plus chère de France, à 4 658 euros, devant Lyon (4 293...

Dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, la loi prévoit que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer.

La convention entre le locataire et le propriétaire peut prendre la forme d’une clause dans le bail ou d’un avenant et devra impérativement préciser la nature des travaux devant être réalisés, les modalités de leur exécution, le délai dans lequel ils seront réalisés ainsi que le montant de la majoration du loyer.

Pour que cette augmentation soit envisageable, il faut réunir deux conditions :
1. les travaux réalisés par le bailleur doivent être des travaux d’amélioration ;
2. une clause expresse du bail, ou un avenant, prévoit cette augmentation.

La loi ne donne aucune définition de la notion de travaux d’amélioration.

Toutefois, sont considérés comme des travaux d’amélioration les « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Par exemple c'est le cas pour la pose de fenêtres double vitrage ; l’installation d’une cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu ; la pose d’un digicode ; ou l’installation d’un l’ascenseur.

A contrario, les interventions relevant de l’entretien courant ou constituant un rattrapage du défaut d’entretien, ou relevant de grosses réparations ou de gros entretien ne peuvent être qualifiées de travaux d’amélioration.
À titre d’exemples, ne sont pas considérés comme travaux d’amélioration : la réfection de peinture, de revêtements muraux ou de sol ; le remplacement d’équipements ; le ravalement, les travaux de menuiserie ; la pose extérieure d’enduit et de peinture d’étanchéité ; ou encore la réfection de l’électricité.

Attention !

À défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer en cours de bail. Il est donc nécessaire de signer une convention avec le locataire avant de commencer les travaux car il sera bien plus difficile d’obtenir l’accord du locataire une fois les travaux réalisés.

Les règles en matière d’augmentation de loyers sont complexes et nécessitent des compétences juridiques et techniques maîtrisées par votre administrateur de biens qui est là pour vous conseiller sur vos droits et réaliser les démarches utiles.

La confiance des ménages est touchée mais pas coulée
La confiance des ménages, indicateur très lié au dynamisme du marché du logement, a pâti de la crise sanitaire, mais ne s’est pas effondrée. A 94 points en août 2020, l’indicateur de l’INSEE se maintient en-dessous de sa moyenne de long terme (100 points) mais au-dessus du précédent point bas atteint en décembre 2018 au plus fort de la crise des « gilets jaunes » (88 points).

Les ménages restent toutefois inquiets sur les perspectives d’évolution du chômage. On compte 830 000 demandeurs d’emplois supplémentaires au 2è trimestre 2020, soit un total de 4,4 millions de demandeurs d’emploi de catégorie A, d’après Pôle emploi et la DARES. L’impact sur le marché immobilier sera différencié selon les territoires et les annonces locales de réductions d’emplois.

Baisse inévitable de l’activité en 2020
L’impact sur le marché du logement dépendra de l’évolution de l’épidémie qui perturbera encore vraisemblablement l’économie durant de nombreux mois. Mais malgré le rebond des ventes (on ne peut pas encore parler de reprise) depuis la fin du confinement, le nombre de ventes s’inscrira en baisse sur l’année 2020. Les estimations de volumes de transactions les plus récentes et fiables proviennent de l’INSEE et du ministère (CGEDD).

L’INSEE estime qu’environ 1 009 000 transactions ont été réalisées sur les 12 derniers mois à fin juin 2020, soit environ 60 000 de moins que sur 12 mois à fin février. Mais les conséquences du confinement devraient continuer de se répercuter sur les ventes en juillet et août, compte tenu des délais naturels du marché (visites puis promesse de vente puis vente). Environ 150 000 ventes (soit 15 % des ventes annuelles) devraient alors avoir été perdues durant le confinement et ne seront pas rattrapées. Le second semestre 2020 étant attendu un peu moins dynamique que le second semestre 2019, le nombre de transactions pourrait donc baisser d’environ 20 à 25 % sur l’ensemble de l’année 2020.

Résistance des prix
Il semble à ce stade périlleux de faire des prévisions chiffrées sur l’impact futur de cette crise inédite sur les prix des logements. L’impact de la crise est à ce jour très mesuré sur les prix. A mi-août, la FNAIM n’observe pas de baisse des prix, seulement un ralentissement de la hausse (+0,8 % entre juillet-août et le second trimestre). Les acheteurs n’attendent pas une hypothétique baisse de prix pour revenir sur le marché, et l’offre de logements à vendre demeure à un faible niveau.

Avec la matérialisation des conséquences économiques et sociales de la crise, les prochains mois nous diront si cette tendance perdure. On pourrait par ailleurs assister à un rééquilibrage territorial, avec un dynamisme moindre qu’avant la crise dans les grandes agglomérations.

Des taux de crédit toujours très bas mais des critères d’octroi qui se sont durcis

Les taux des crédits immobiliers restent à un très bas niveau et devraient le rester d’ici la fin de l’année 2020, ce qui constitue un facteur de soutien important du marché. Hors renégociations de crédit, les taux ont peu augmenté depuis le début de la crise sanitaire, d’après la Banque de France.

Après avoir atteint un point bas à 1,14 % (assurance incluse) en décembre dernier, ils sont légèrement remontés à 1,26 % en juillet 2020.

Cependant, les conditions d’octroi de crédit se sont durcies, notamment sous l’effet des recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en vigueur depuis le 1er janvier 2020 (durée, taux d’effort, ...). Les taux de refus augmentent et les délais de traitement des dossiers s’allongent.

Conclusion et tendances actuelles du marché

Malgré un marché de l’emploi qui souffre (forte hausse du chômage) et des conditions de crédits durcies, le marché du logement fait preuve de résilience. Le niveau...

Celle de notre grande convention : 150 collaborateurs et confrères, et près de 40 agences immobilières réunies au Cap d'Agde pour cette belle journée ensoleillée et cette superbe soirée à la plage du Golf privatisée pour l'occasion !

Consours de barques, tournoi de pétanque, échanges, amitiés, dancefloor... tous les acteurs de la réussite des 3 groupements immobiliers leaders de l'Hérault étaient là :

IMAGIMMO pour le grand Montpeller

VENTS DU SUD pour le grand Biterois

et le TEAM MED pour SETE et le bassin de Thau.

L’agence historique des Plages est ouverte depuis 1996. Nous avons vu le marché immobilier sétois évoluer depuis ces années-là. Nous sommes spécialisés au départ dans la résidence secondaire et la location meublée étudiante et saisonnière. Ces secteurs ont considérablement évolués en peu de temps et représentent aujourd’hui l’essentiel de la demande en transaction.

De plus en plus de clients nous réclament des logements en centre-ville à l’achat ou en location vacances. C’est peut-être une occasion pour vous de bien vendre ou rentabiliser votre bien immobilier. C’est une nouvelle approche que nous maitrisons totalement et pour laquelle nous pouvons vous conseiller au mieux.

Amarine immobilier c’est surtout une équipe soudée de 9 personnes, dynamiques et performantes à votre service !